Rénover peut-être une bonne alternative pour acheter moins cher un appartement plus grand et mieux localisé. Vous pourrez alors faire appel à des sociétés pour la rénovation, ou bien le faire vous-même.
Faut-il rénover soi-même ou faire appel à des professionnels ?
Chacune des deux méthodes apporte des avantages et des inconvénients. Le choix se fera surtout en fonction de votre situation personnelle, et votre capacité à faire des travaux.
Faut-il faire rénover via des entreprises :
Même si vous achetez un appartement à rénover, faire des travaux via des entreprises peut rester intéressant. Vous aurez encore la possibilité de faire un beau gain d’argent si vous êtes malins.
Concurrence et prix :
Vous pourrez dans un premier temps, mettre en concurrences des entreprises au travers de différents devis, qui sont généralement gratuits. Ensuite, vous pourrez tenter de négocier le prix sur chacun d’eux, pour en finalité, choisir l’un des moins chers.
Choisir le devis le moins absolu n’est pas forcément la solution qu’il faudra choisir, si l’entreprise vous semble pas sérieuse, ou que celle-ci n’a pas une bonne réputation.
Régime réel d’imposition sur la location :
Lorsque l’on fait des travaux dans un appartement, et que l’on souhaite le louer ensuite, il est possible de choisir le régime réel d’imposition. Ce régime vous permettra d’amortir de prix de vos travaux des montants de loyers perçus.
Selon le type des travaux, la durée d’amortissement pourra changer.
Il vous faudra certainement un comptable pour se charger de votre déclaration.
Des aides sociales :
Des aides sociales peuvent venir réduire votre facture finale chez l’artisan ou société de rénovation. Elles sont souvent associé à la transition énergétique et à l’environnement.
La TVA réduite peut être aussi appliquée sur beaucoup de facturations de rénovation.
La rénovation par entreprise est donc conseillée aux personnes qui ont peu de temps et qui ne sont pas bricoleuse.
Faut-il rénover soi-même :
Lorsque l’on décide de rénover soi-même et entièrement une maison, ou un appartement, il faut prendre en compte l’ampleur des travaux et si vous avez les compétences, la forme physique et la volonté de vous lancer dans un chantier d’une telle envergure.
Avoir le temps :
Avez-vous le temps de faire tous ces travaux vous-même ? En effet, une grosse rénovation peut prendre du temps. Vous devrez vous organiser pour faire les rénovations le plus souvent possibles, jusqu’à la rénovation complète. Cela peut prendre parfois plusieurs mois, voir années.
Comptez un minimum de 20 heures par semaines pour avancer à un rythme correct.
Travailler sans relâche :
Que ce soit pour y vivre ou le louer, rénover un appartement ou une maison doit être fait le plus rapidement possible pour ne pas perdre trop d’argent. En effet, pour la location, chaque mois de rénovation sera un loyer en moins pour amortir votre crédit, ou pour y vivre, un loyer à payer alors que vous pourriez l’éviter.
Outils nécessaires :
Faire soi-même les travaux de rénovation nécessitera d’avoir un certain nombre d’outils. Pour faire un travail de qualité, il conviendra d’avoir des outils de qualité, et donc d’investir une certaine somme pour les acheter.
Les outils spécifiques et coûteux :
Acheter une perceuse viseuse ou une ponceuse ne sont pas de mauvais investissements, parce que ce sont des outils polyvalents, que vous pourrez utiliser tout au long de votre vis.
Cependant, d’autres outils plus spécifiques seront parfois nécessaires lors de rénovations lourdes. Ces outils sont généralement assez chers à l’achat et ne seront nécessaires que très peu de temps. La location est alors une option envisageable et intéressante
Pensez à bien prévoir et regrouper toutes les tâches à faire avec cet outil afin de rentabiliser sa location.
Attention aux imprévus :
N’oubliez pas que lorsque vous serez en phase d’assainissement, vous risquerez de tomber sur davantage de problèmes que vous n’aurez pas forcément tout de suite vu lors de l’achat.
Voici des exemples de travaux imprévus :
- Mur à refaire derrière une tapisserie
- Gaines électriques bouchées
- Canalisation cuivrée à refaire
Travaux complémentaires à faire via des entreprises
Même si vous faites le gros des travaux vous-mêmes, il y a certaines choses qu’il est conseillé de faire par une entreprise, Pour avoir la tranquillité du travail bien fait, et de la garantie et assurances en cas de problème.
- Le changement des fenêtres
- Le remplacement des arrivées d’eau de l’appartement
- L’électricité (si vous n’avez aucune notion)
- Démolir un mur (nécessitant un avis d’expert)
Comment rénover : la procédure
Lorsque l’on commence une rénovation d’un appartement, on peut procéder pièce par pièce si la rénovation est partielle et nécessite qu’un rafraîchissement, comme la peinture, tapisserie, et éventuellement le sol. La rénovation peut également concerner qu’une seule pièce du logement.
Pour une rénovation complète de l’appartement, il sera plus économique et rapide de rénover l’appartement en une seule fois
Voici toutes les étapes d’une rénovation complète :
Étape 1 : l’assainissement et déblayage
Pour commencer une rénovation complète d’un logement, il est conseiller de procéder au premier lieu au déblayage et à son assainissement.
- Retirer les meubles et le mobilier
- Retirer les revêtements que vous voulez remplacer (tapisserie, carrelage, parquet)
Étape 2 : démolition et ouvertures
- Saignées dans les murs
- Démolition d’anciennes cloisons ou mur (voir avec architecte)
Étape 3 : Réagencement de l’appartement
Vous allez maintenant pouvoir commencer à réorganiser vos pièces, en créant, par exemple, des cloisons en placo, pour ensuite prévoir vos arrivées et évacuation d’eau, ainsi que les positions des différentes prises électriques.
- Création des structures pour placo
- Positionnement des nouvelles gaines
- Nouveau réseau d’arrivée d’eau + évacuation
- Installation des plaques de plâtres BA13 (placo classique) ou similaires
- Réalisation d’un nouveau compteur électrique + passage des câbles
- Remplacement des fenêtres, si besoin.
Étape 4 : Préparation des supports
Les supports devront ensuite être préparés pour accueillir les couches de finitions. Dans cet ordre, les Plafonds, Murs et Sols devront donc suivre différentes préparations, pour un résultat parfait, et qui tiendra dans le temps
- Plafond : enduit et ponçage si besoin
- Placo : bande à joint avec enduit + ponçage des bandes
- Mur : enduit et ponçage à la lumière rasante
- Sol : Ponçage à la surfaceuse après retraits d’un ancien carrelage
- Sol : Ragréage si le sol est trop déformé
Pour une finition parfaite : Pensez à dépousiérer toutes les surfaces au balais ou à l’aspirateur avant de passer une microfibre pour attraper les dernières pourssières.
Étape 5 : La finition
Vous allez pouvoir attaquer la partie la plus plaisante, celle de la finition. Il s’agit de peindre ou de tapisser votre appartement, et d’y apposer du carrelage, parquet, lino ou moquette selon votre choix.
Pour un meilleur rendu des peintures, certaines sous-couches permettent d’uniformiser un peu plus le support, pour améliorer l’aspect général.
Quelques chaines YouTube :
Voici quelques chaines YouTube que nous avons appréciés pour vous aider à faire vos travaux de rénovation. Elles vous apporteront les connaissances, trucs et astuces pour faire pas mal de travaux vous-même et ainsi optimiser le coût des travaux.
- Make in France : https://www.youtube.com/c/MakeinFrance
- Taka Yaka : https://www.youtube.com/channel/UCTiSYiNTezkerIU41aCFjMA
- French rénovation : https://www.youtube.com/c/frenchrenovation
- Eric le carreleur : https://www.youtube.com/c/EricLeCarreleur
- DJ Plomberie : https://www.youtube.com/c/DJPLOMBERIE
- LJVS : https://www.youtube.com/channel/UCxiqy-VOYw6uBE4raFCz4Ow
Rénover pour revendre :
Faire un achat immobilier pour le restaurer et le revendre est une pratique courante pour faire de l’argent. Cependant, en France, pour toute plus-value effectuée, vous aurez des impôts à payer dessus, de l’ordre de 19% après divers abattements.
Revendre pour l’achat d’une résidence principale :
Revendre un bien pour acheter une résidence principale est sans doute la méthode la plus intéressante, car elle permet d’échapper à l’impôt si vous utilisez l’argent de la vente pour acquérir votre nouvelle résidence principale.
Rénover une maison gratuitement :
Il est très dur de faire une rénovation gratuitement, car il y aura toujours des coûts liés aux matériaux, et produits comme le plâtre, enduit, ciment, mortier, peinture, colle, plaques de plâtre, railles de placo etc…
Cependant, il est possible de réduire drastiquement la facture de rénovation en cherchant les bonnes affaires sur les sites comme leboncoin, sur lesquels on trouve souvent des personnes qui vendent leurs surplus de fin de chantier à des prix très bas.
Chercher des matériaux et produits gratuits est aussi possible, mais en général ce genre de choses ne restent pas en ligne très longtemps, et il vous faudra une sacrée chance pour en acquérir de cette manière.
FAQ sur la rénovation d’un logement :
Combien de temps pour rénover un appartement ?
Chaque rénovation est différente. Le temps dépendra donc de ce qu'il y a a faire et de ce que vous déciderez de changer. Il faudra aussi prendre en compte le temps que vous allez y allouer chaque jour. Un chantier peut durer un mois si vous y allez tous les jours, comme un ou deux ans si vous y allez 1 fois par semaine.
Combien coûte la rénovation d'un appartement ?
Le coût de rénovation d'un appartement ne dépend surtout du niveau de rénovation nécessaire, et du résultat que vous voulez avoir. Pour une rénovation classique, le prix dépendra surtout si vous devez changer les fenêtres, s'il faut refaire la plomberie et l'électricité. Comptez 20 000 euros pour une rénovation classique sur un appartement de 80 m carré.
Comment trouver des appartements à rénover ?
Pour trouver un bien à rénover, vous allez pouvoir chercher dans les petites annonces ou les sites de ventre entre particulier comme leboncoin ou le marketplace de Facebook. Attention toutefois aux prix trop attractifs, qui pourrait être des arnaques ou cacher un vice.
Conclusion :
La rénovation d’un appartement sera à considérer en fonction de votre temps à y affecter, vos compétences en matière de bricolage, et votre état de santé. Même si les tâches n’ont pas l’air difficiles au premier abord, il faut savoir que ce genre de travail est très fatigant et usant ; notamment pour les genoux et le dos.
Si vous voulez investir pour louer, et cela, sans perdre de temps à vous en occuper, vous pouvez vous tourner vers la location de parking, qui reste un investissement très rentable.
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