Investir dans l’immobilier : que vaut l’investissement locatif ?

Faut il investir dans l’immobilier ?

Il est tout a fait conseillé, si vous avez la possibilité financière, d’investir dans l’immobilier. Ce sont, en général, de bon placement financier avec de bons taux de rentabilités. De plus, le fait de placer votre argent dans la pierre permettra en quelque sorte de sécuriser votre épargne et donc de protéger votre argent, même en cas de fluctuation monétaire. En général, sauf cas très exceptionnel, l’immobilier ne perd pas en valeur, au contraire. Même la crise sanitaire de fin 2019 n’a pas fait baisser les prix de l’immobilier.

 

Comment investir dans l’immobilier ?

Pour investir dans l’immobilier, c’est plutôt simple. Il faudra remplir les conditions suivantes:

1. Trouver le bien que vous souhaitez acquérir
2. Avoir la capacité d’emprunter ou de payer le bien immobilier
3. Avoir la capacité financière de payer les frais de notaires
4. Prévoir une réserve d’argent pour payer les différentes charges et travaux

Pour avoir une bonne capacité financière lors d’un achat immobilier, il faudra, dans la plupart des cas, souscrire un crédit immobilier et, pour cela, remplir des conditions pour que la banque approuve votre crédit.

Selon les recommandations du haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’octroi d’un crédit est conditionné à un taux d’endettement limité à 33% des revenus et une durée d’emprunt à 25 ans maximum.

Il est aussi possible de payer un appartement sans faire de crédit si vous avez les fonds nécessaires. Attention, dans certains cas des justificatifs de provenances de fond peuvent vous être demandés.

Où faut il investir dans l’immobilier ?

Vous vous demandez où investir et si le choix géographique est important ? La réponse est oui ! En effet selon l’endroit ou vous allez investir dans l’immobilier, les prix d’achat d’un appartement ou d’une maison ne seront pas les mêmes. En effet plus un lieu géographique est demandé, plus les prix montent, c’est la loi de l’offre et de la demande.

Le choix géographique est donc important car vous plus vous allez avoir une bonne affaire à l’achat et plus vous allez louer cher l’appartement, plus votre taux de rentabilité sera élevé.

Si vous souhaitez acheter un appartement pour le louer et par la même occasion, placer votre argent et avoir une rente régulière, il faudra donc trouver une localisation d’achat pas chère là où les loyers sont presque identiques à ceux du centre-ville, et surtout, là où il y a une forte demande.

 

Quel type d’investissement immobilier faire ?

Investir dans des studios :

Investir dans des studios est en général utilisé par les novices dans le domaine de l’investissement locatif. En effet, Cela demande moins de géstion et d’investissement qu’un appartement entier. En général les charges sont aussi moins élevé, ce qui permet de prendre un moindre risque. Pour ce genre d’investissement, nous vous conseillons d’investir à proximité des universités et dans les centres-villes comme Paris, Bordeaux, Strasbourg, Marseille, Nice, etc… La location sera d’autant plus facile et vous pourrez demander un loyer un peu plus cher que la moyenne au vue de la forte demande.

Investir dans des appartements pour colocations

L’achat d’un appartement pour faire de la colocation peut être un meilleur plan qu’un studio. En effet, vous allez payer plus cher l’acquisition du bien, cependant vous allez percevoir deux voire trois loyers en fonction de l’appartement que vous allez acheter. Comme le studio, la colocation est majoritairement utilisée par des étudiants avec des plus petits budgets. Si vous voulez gagner un peu plus d’argent pensez aussi à louer meublé. Vos loyers pourront être plus élevé, et c’est aussi fiscalement beaucoup plus intéressant.

Investir dans l’immobilier neuf :

Investir dans l’immobilier neuf peut vous apporter certains avantages, comme par exemple, être exonéré de taxe foncière pendant deux ans, payer moins cher les frais de notaire ou bénéficier d’avantages fiscaux, comme par exemple avec la loi Pinel. Cependant, en contre-partie, si vous utilisez le dispositif Pinel, vous devrez louer votre appartement à prix réduit. Autre avantage du logement neuf, il consomme cinq fois moins que l’habitat ancien et offre un confort thermique indéniable. Louer dans le neuf est donc plus intéressant pour un locataire mais beaucoup moins pour le propriétaire qui met l’appartement en location.

Investir dans l’immobilier ancien :

investir dans l’immobilier ancien est pour nous, la solution la plus rentable. Bien qu’elle nécessite beaucoup plus d’investissement physique et psychologique, investir dans de vieux appartement permet notamment de casser le prix lors de la négociation. Cette solution est surtout très intéressante si vous êtes un « bon » bricoleur. En effet vous pourrez retaper un appartement à moindre frais, plutôt que de passer par des sociétés de plomberie ou d’électricité, qui s’en mettent plein les poches. Un appartement avec par exemple 30 000 euros de travaux à prévoir par des professionnels, peut voir sa facture de réparation descendre à 5 000 euros en moyenne si vous faites les rénovations par vous-même, à condition bien sûr que vous ayez le temps et les compétences pour faire les travaux par vous-même.

Optimiser les investissement immobilier :

L’astuce la plus efficace pour optimiser des revenus issues de l’immobilier est d’acheter une grande surface de logement, comme un immeuble ou un très grand appartement et de diviser cette surface en de plus petits lots. Même si vous devez faire appel à une société pour faire le découpage, il peut être intéressant pour vous d’avoir par exemple 5 studios, plutôt qu’un appartement de 5 pièces.

Vous gagnerez en moyenne un quart de loyer en plus. L’avantage de cette méthode est que vous aurez diversifié votre placement, et que vous pourrez vendre un ou plusieurs studios individuellement. L’inconvénient, c’est que vous devrez gérer plusieurs logements avec des personnes différentes.

Achat de l’immobilier : Agence, ou particulier ?

Si vous souhaitez faire une belle affaire, il est conseillé de ne pas passer par une agence car il peut arriver que les frais d’agence soit à la charge de l’acheteur. Dans certains cas seulement. Cependant il serait dommage de les payer alors que vous pouvez passer directement par un particulier pour faire un achat de ce genre. Acheter à un particulier permettra aussi de mieux négocier votre achat que si vous êtes devant un agent immobilier pour qui la vente est un contrat comme un autre et qui veut vendre au plus cher.

Procédure d’achat : Comment se déroule l’acquisition ?

Une fois le bien trouvé et le prix convenu avec le propriétaire vous devrez :

1. Signer un compromis de vente
2. Faire votre demande de crédit immobilier si besoin
3. Signer la vente chez le notaire pour conclure l’affaire.

Le bien immobilier sera officiellement à vous après la signature du contrat de vente chez le notaire.

Investissement immobilier et déficit foncier :

Si vous payez beaucoup d’impôts et que vous souhaitez un peu optimiser cela, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers vos charges. Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cela générera un déficit foncier, c’est à dire que le montant de vos charges est supérieur à celui de vos revenus fonciers. Ce déficit pourra pendant plusieurs années vous faire réduire voire annuler vos impôts, et cela même sur vos revenus classiques.

Attention cependant, la déduction du déficit foncier est plafonnée à 10 700 €/an (15 300 € dans certains cas particuliers). Le déficit foncier peut cependant être reporté et déduit :

• Pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus
• Pendant 10 ans de vos seuls revenus fonciers

Investissement dans des biens d’exception :

Investir dans des appartements haut de gamme, ou villa de luxe peut être également un bon investissement. Cependant la gestion de ce genre de placement immo se fera de façon différente. Vous aurez plus tendance à louer votre bien à la journée ou au week end. La clientèle pour ce genre de bien sera surtout intéressée pour organiser des événements, anniversaires, soirées de retrouvailles, mariages etc.. Avoir une bonne assurance spécifique pour ce genre de location est préférable. N’oubliez pas non plus de demander une caution.

Conclusion sur l’investissement immobilier :

Investir dans l’immobilier est l’un des investissements et placements financiers les plus rentables, à condition de ne pas payer trop cher au mètre carré. Un placement immobilier peut atteindre en moyenne un taux de rentabilité de 7 à 8%. Si vous faites une bonne affaire et que vous faites de la location meublée, en poussant au maximum la défiscalisation (régime réel d’imposition), vous allez pouvoir atteindre des taux de rentabilité de 10 à 12%. Soit 24 fois plus qu’un livret A. Il faudra prendre en compte aussi l’évolution du prix de l’immobilier qui ne cesse de monter. Vous ferez ainsi au bout de plusieurs années une belle plus-value.

N’hésitez pas a investir dans l’immobilier si vous avez une bonne opportunité, c’est l’un des placements les moins risqués. Cependant, si vous avez des doutes, demandez conseil autour de vous, sur les zones géographiques et le type de logement que vous visez.